不動産投資でローンを組むにあたっての金利には、大きく分けて、契約時の金利が維持される「固定金利」と、市場金利に合わせて水準が年2回見直される「変動金利」の2種類あります。
住宅ローンにも両タイプの金利があり、組んだことがある人にはおなじみだと思います。それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。
?固定金利タイプは期間中の金利が同じ
１：全期間が固定のタイプと、固定の期間を選べるタイプがある
固定金利はその名の通り、ある期間、金利が同じ水準のまま「固定」された金利があります。
大きく分けて、ローンを組んでいる全期間を通じて金利が固定されるタイプと、一定の期間を選んで金利を固定にできるタイプの2つがあります。
前者ではたとえば、返済期間35年のローンで全期間を固定金利とすれば、返済が終わるまで35年間、ずっと同じ金利が維持されるということです。
後者は、返済当初の何年間かは固定金利とし、その期間が終了後、あとで紹介する変動金利などに移行するタイプです。
あるメガバンクのアパートローンをみると、固定の期間を選べるタイプは、「2年」「3年」「5年」「10年」「15年」「20年」のいずれかから選べるようになっています。
その期間が終われば、変動金利に移るか、もしくは再び、一定期間の金利を固定するタイプに移行することになっています。
ある地方銀行のアパートローンの固定金利タイプは、固定の期間を「3年」「5年」「7年」「10年」からしか選べず、全期間を固定とすることはできません。
固定の期間が終了した後は、変動金利に移るか、再び固定金利を選ぶかになっています。
2:固定金利のメリット、デメリットは
では、固定金利のメリット、デメリットをみてみましょう。
メリットは何といっても、期間中、金利が一定で返済額も一定なので、返済計画や収益計画を立てやすいことです。ローンの金利は市場金利と連動しますので、市場金利が低いときに固定金利でローンを組めば、将来、市場金利が上昇しても返済額が小さいままです。
一方、デメリットは、変動金利より固定金利のほうが金利水準は高めに設定されることです。
?変動金利タイプは年2回、金利水準を見直し
１：返済額も5年に1度見直し 「125％ルール」も
変動金利は、ローンを返済している間、市場金利にあわせて金利が変動するタイプです。基本的に金融機関が年２回、水準を見直します。
元本分と利息分を合わせた返済額は基本的に5年に1度、見直されます。「5年」の期間中に金利が見直され上がったとしても、すぐには返済額は増えません。
また、利用者を保護するため「125％ルール」というルールもあります。かりに返済額が見直しの結果、増えたとしても、それまでの返済額の125％（1.25倍）までの増額しか認められないということです。月15万円の返済額だったとしても、1.25倍の18万7500円までしか増額されないということです。
２：変動金利のメリット、デメリットは
変動金利のローンのメリットは、契約時の金利が固定金利のローンより低いことです。市場金利が上がらなければ、固定金利のローンより有利な状況が続くことになります。
一方、デメリットは、市場金利が上昇する局面になれば、変動金利の水準は固定金利の水準より高くなりえることです。結果的に月々の返済額や、最終的な利息の支払い額が固定金利のローンより膨らむ可能性があります。
?どちらが優位？
では、不動産投資を始めるにあたって、どちらのタイプの金利を選べばいいのでしょうか。
足元では日本銀行のマイナス金利政策の影響で、市場金利は空前の超低水準が続いています。これを受けて、ローンの変動金利の水準も歴史的な低さです。
問題は今後、市場金利が上がり、それにつられて変動金利も上がっていくのかどうかです。
結論を言えば、当分、市場金利は今の低水準が続き、変動金利の優位が続くでしょう。新型コロナウイルス感染拡大で傷んだ経済を回復させるため、日銀が超低金利政策を続けざるをえないからです。
もっとも、景気刺激のために日本政府は大量の国債を発行して資金を調達し、数々の経済対策を打ち出しています。国債は日本政府の借金ですから、国債の発行が増えすぎると日本の財政に対する信用が失われ、投資家が日本国債を売り始める可能性があります。
そうなれば、国債価格が下がり、国債の金利と、それに連動する市場金利、さらには変動金利も上昇していくことになります。注意して経済の動向をみていくことが大切です。
健美家編集部（協力：小田切隆）
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December 04, 2020 at 10:06AM
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