親の土地に家を建てることができれば「土地の購入費用を抑えられる」「親が安心する」といったメリットがあります。一方で、相続税や贈与税などが生じることもあります。どんなケースでどのような税金が発生するのでしょうか。税理士が解説します。
「親の土地に家を建てる」には3ケースあり
「親の土地に家を建てる」には、以下の3つのケースがあります。 ケース1:無償で親の土地を借りて家を建てる 1つ目は、無償で親の土地を借りて家を建てるケースです。「親の土地に家を建てる」パターンではもっとも多いかもしれません。なかには土地の固定資産税相当額を親に支払うこともあるでしょう。このようなものも「無償で土地を借りている」うちに入ります。 ケース2:有償で親の土地を借りて家を建てる 2つ目は、有償で親の土地を借りて家を建てるケースです。他人との取り引きと同じく、親に土地の権利金と通常の地代を支払って親の土地に家を建て、生活をします。 ケース3:無償あるいは格安で親の土地を譲り受けて家を建てる 3つ目は、無償あるいは格安で親から土地を買って家を建てるケースです。購入するので権利金や地代は生じません。土地の所有者も親から子に移ります。 次に、各ケースの税金がどうなるかを見てみましょう。
■ケース1:無償で親の土地を借りて家を建てるときの税金は?
タダ、つまり無償で親の土地を借りて家を建てるとき、税金は次のようになります。 無償で親の土地を借りることは「使用貸借」に 無償で財産を借りることを「使用貸借」といいます。 この使用貸借は、有償である賃貸借と違い、金銭的な負担が生じません。その代わり、貸主(この場合は親)が立ち退きを要求したらすぐに退去しなくてはいけません。無償で土地を借りる側(つまり子)は非常に弱い権利となります。そのため、使用貸借の権利の価値はゼロとして扱われています。 ●贈与税はかからない 税務では通常、タダ(無償)で何かをもらったり、あるいは使ったりすると「その分、得している」とみなされて贈与税の対象となります。このケースでは、子が親に賃料を支払わずに親の土地を借りて家を建てています。そこで「タダで利用して得しているのだから、贈与税が生じるのではないか」という疑問が生じます。 しかし先ほど言ったように、使用貸借の権利の価額はゼロです。お金の負担はないけれど、借主の子の権利は非常に弱く、価値がありません。したがって、贈与税も生じないのです。 ●相続税は自用地評価で高くなる 使用貸借の土地は、相続税が高くなります。なぜなら「土地を借りる権利の価値はゼロ」だからです。貸主すなわち土地の持ち主である親が、自由に使い方を決められます。そのため、土地は100%「自分が自由に使える土地」すなわち「自用地」として評価をされます。借地権割合は差し引きません。 ●親子同居なら小規模宅地等の特例で評価減も なお、親子が同居をする場合は、小規模宅地等の特例で評価額を下げられることがあります。特例が使えると、330平方メートルまで評価額を2割に圧縮できます。 ただ、「区分登記をしている」「親と子の住居が完全に分離している」といった状態だと、この特例は使えません。生活が別々だとみなされるからです。
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